■「中古住宅・リフォームトータルプラン」

■ どんな立地を選ぶと幸せか

建物の話が続いていますので、たまには｢土地｣の話でも。これから物件選びをする方が、どんな立地を選んだらよいのか、ヒントになれば。

人口・世帯数減少に突入する日本の街は、良くも悪くも今後「繁栄する一部の街」と、「そうでない大半の街」とに分かれることに。「暮らしやすさ」「幸福感」などと「資産性」が一致した「地域力（ちいきりょく）のある街」と「地域力のない街」という指標に大きく影響されるようになるということです。

住宅地地価は｢都市部から電車で何分｣｢駅から何分｣などの｢距離｣が最も大きな要因として決定されます。これはこれで合理的ですが、ここには例えば｢安全（防犯）性｣や｢快適性｣｢コミュニティー成熟度｣などは、思いのほか考慮されていません。

これまで日本の不動産の価値は「土地」が圧倒的に重要性で、長く日本経済の中心、つまり日本特有の「土地本位制資本主義経済システム」の立役者となってきましたが、これから先は、そうでもなくなります。これは従来の地価形成要因が完全になくなったり、距離感で価値が決まることがなくなるということではありません。その絶対性が薄れ、新しい価値観とのバランスがとれてくるということです。

新しい価値観とは何か。「地域力」という「絶対的な価値観」、つまり「その街が持つ特有の魅力・絶対的な魅力がどのようなものであるか」ということがより重要視され、尊重される方向へ向かいます。言い換えれば、地域力がない街は、その価値をどんどん下げていってしまうということに。なにより、住んでいての安全性や快適性が毀損していくことになります。

いま、住み替えを検討している地域が、以下のどの段階にあてはまるのか、また将来的にどうなっていきそうなのかを確認してみましょう。

「地域力」は以下のように、大きく3段階に分かれます。

レベル1：「防犯・防災（地震・火災）」
心理学（欲求段階説）における第2段階、「安全欲求／不安解消・危険回避欲求」にあたるもの。犯罪増加数推移と、その対策について、ぜひ確認しておきましょう。

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レベル1の確認ポイント 左記ポイントの確認方法
□地域で起きる犯罪の状況と犯罪増加数の推移
□大雨や台風などの際に、浸水する地域かどうか
□どのような地盤の地域であるか
□上記各項目に対する対策
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レベル2：「快適性」
防犯や防災など安全・危険回避欲求が満たされると、次はレベル2「快適性」段階へ。例えば、街に緑が多くて気持ちがよい、ゴミが落ちておらず清潔、電柱が地中に埋設されており街並みが美しい、などです。わかりやすくいえば、「住んでいて気持ちのいい街かどうか」ということですね。

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レベル2の確認ポイント 左記ポイントの確認方法
□電信柱が地中に埋没されている、あるいはその予定
□街路樹が整備されている、あるいはその予定
□街にゴミが散乱していない、ゴミを捨てていない
□ゴミ拾いのボランティアがあるなど、住民意識が高い
□【商業系】【住居系】【工業系】に大別される用途地域のうち、いずれに属するのか
□騒音、震動、臭気など、土日や昼夜で変化がないか
□上記懸念が将来に渡って起きる可能性はないか
□買い物、帰宅通路、学校、公園など、居住者が生活するうえで想定できる必要な環境が周辺に整っているか
□工場、墓地、高圧線、特定集団、深夜営業店等、周辺嫌悪施設の有無
□平日、休日、昼、夜の４パターンで現地を確認
□地域全体のマスタープラン。市区町村レベルでの、都市計画において、地域をどのように計画しているか
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レベル3：「愛着・誇り」
「都心からの距離」「駅からの距離」といった合理的で相対的な価値観ではない、その街の絶対的な価値や個性のこと。その地域・街に愛着や誇りを持って住んでいる住民が、どれくらいの割合でいるのかということです。

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レベル3の確認ポイント
□地域主催のイベントやお祭りなど、地域活動が盛んであるか
□その地域に愛着や誇りをもって住んでいる人が多いか
□【景観法】【への取り組みに積極的であるか
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ただ現時点において、上記3つの段階を全て十分に満たしている地域というのは残念ながら、まだまだ少ないのが現状。しかし大切なのは、その地域が「将来に向けてどのような地域になるのか」ということ。現在、住宅購入を検討している方々の多くが、そこに永住するつもりで検討しています。将来にわたってその地域に自分自身が愛着を持ち、住み続けられるかどうかといった視点が重要です。 たとえ自分がそこに住まなくなるとしても｢人に愛される地域かどうか｣ということは重要です。

■リフォーム性能の見極め方（その7）―――冷暖房（その2）

新築のマンションで、エアコンは、引っ越しと同時に居住者が手配するものと思われている。家電の量販店の人が迷わず取り付けられるように、ほとんどの場合壁掛け式のごく標準的な機器が想定されている。

一方リフォームでは、エアコンまでを工事業者の人が手配・取り付けまでやるので、実にきめ細かく機器の選定をすることができる。もっとも、リフォーム後に売りに出される物件では新築と同じく、売り出し時にはエアコンは付けないこともある。

「エアコンって、壁掛け式以外のものもあるのですか？」と聞かれるぐらい、専門家以外の人にはエアコンと言えば壁掛け式のイメージが摺り込まれていて、そのほかのタイプのエアコンは即座には思い浮かばないようである。

エアコンには壁掛け式以外に床置き式、壁埋め込み式、天井埋め込み式、そしてダクト方式など様々なタイプがある。設計者は、これらの様々なタイプの中から部屋の用途、大きさ、デザインに合わせて、不都合が起きない様に注意深く選定する。戸建注文住宅の設計者はこの選択に随分力を注ぐが、マンションでもリフォームの世界はこれができる。

エアコンに関する不都合と言えば、容量の選定やマルチの設定に誤りがあって効きが悪いとか、日射が直接部屋に入り込んで冷房が効かないとか、冷房は効くが暖房は効かないとか、特定の場所に風が当たって不快であるとか、様々なものがある。

こうした不都合を未然に回避するために、設計者は室内に最適な気流状態を作り出すことを目指して様々に工夫する。つまり空気の流れをデザインするのである。

あったまった空気は上に上がり、冷された空気は下に下がる。天井付近に吹き出し口がある場合、冬にはある程度のスピードで吹き出さないと、床まで空気が届く前に再び上昇してしまう。夏に同じことをやると、吹き出し口の直下の人は寒くて叶わない。夏には下向きのスピードよりも、水平に広い面積に拡散する方向に吹いて、あとは自然落下する方法を取る。

床の足元付近に吹き出しがあった場合は、冬には水平になるべく広い面積に拡散する方向に吹いて、あとはあったかい空気が自然上昇をする方法を取る。夏には上向きに吹いて、あとは冷たい空気が自然に落下して広い面積を冷やす方法をとる。

このように、冬と夏とでは快適な気流の在り方が逆転していることがお分かりだろう。そして、吹き出し口の位置が天井付近の場合と吹き出し口が床付近の場合とでは、冬と夏の快適な気流のあり方がさらに逆転していることも興味深く思われただろう。

このように気流をコントロールすることは中々一筋縄ではいかない難しい技術であって、そのために、設備設計という専門分野がある。

設備設計者に聞くと、最も理想的なのは、夏は天井面全体から空気を吹いて、床一面で吸い込む。冬は逆に床一面から吹いて、天井一面から吸い込む、この形がベストであるという。こうすれば気流の流れが一様になって、しかも体感の風速はごくわずかなので、すこぶる快適であるという。

ここまでの快適さは住宅ではまだ夢物語だが、吹き出し口と吸い込み口を分けるダクト方式を選択し、それに床暖房をプラスしたものは、住宅にも十分適用可能な方式である。

夏は天井に分散的に配置した吹き出し口から、ゆっくりした速度で空気を落とし、床付近に付けた吸い込み口から空気を回収して天井裏の機械に戻す。冬も天井のたくさんの吹き出し口からゆっくり空気を落として、床付近の吸い込み口から空気を回収して天井裏の機械にもどす訳だが、床付近は一様には空気が回らない。そこで床暖房を使って床付近の温度を一様にするという訳である。

天井裏に機械を据えるダクト方式は、階高の低い住宅では難しいと考える設計者も多く居るが、天井高さをあまり必要としない場所、例えば浴室や便所、廊下、納戸などの天井裏に機械を据えれば、意外と上手く行くのである。是非挑戦してみてほしい。快適さがぐんと違うはずである。

ダクト方式は予算的に難しいということもあり得るので、次の選択肢は天井埋め込み型となる。それでも予算オーバーということになると、壁掛け方式や壁埋め込み式になる。

その場合、小容量のものを分散的に配置することをお勧めしたい。小容量のものは静圧が小さいので、床暖房との併用が必須条件である。小容量分散設置は必要なところだけを暖冷房する省エネの考え方に則っている。

小容量のものを分散的に設置するよりも大容量のものを1か所集中的に設置する方が経済的だとアドバイスする人が現れたら、新築マンションと同じことをする以外に方法は無い。暖冷房の快適さからはどんどん遠のくことになるのだが。